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Kündigungsfrist für Mietverträge gemäß BGB

Aktualisiert am von Stefan Banse

Im BGB unter § 573c werden die Fristen bei der Kündigung von Mietverträgen geregelt. Dort heißt es in Absatz 1: "Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig." Der Fristenrechner für die Mietkündigung errechnet die Dauer der Mietkündigungsfrist sowie deren Beginn und Ende für unbefristete Mietverträge. Wenn alos keine anderen Kündigungsfristen vereinbart wurden, bestimmt der Rechner die Mietkündigungsfrist abhängig davon, ob der Mieter oder der Vermieter die Kündigung auspricht. Die Berechnung der Kündigungsfrist ist zudem abhängig vom Datum des Kündigungszugangs, von der Dauer des Mietverhältnisses und von den gesetzlichen Feiertagen im Bundesland des Kündigungsempfängers. Der Beginn der Kündigungsfrist errechnet sich dabei anhand der dreitägigen Karenzfrist bzw. Karenzzeit, innerhalb der man den Mietvertrag "rechtzeitig" kündigen kann.

Beispielberechnung für die ordentliche Kündigung des Mietvertrages

Eingabehilfe zum Rechner

Für die Berechnung der Kündigungsfrist des Mietvertrages werden einige Eingaben benötigt, die im folgenden näher erläutert werden.

Wer kündigt?

Bitte geben Sie an, wer den Mietvertrag kündigt, also die Kündigung erklärt. Wenn keine anderen Kündigungsfristen im Mietvertrag vereinbart wurden, gelten die gesetzlichen Fristen. Demnach kann der Mieter generell mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter kann mit einer Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten gekündigt werden, abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht. Denn die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Kündigungszugang beim Vermieter

Bitte geben Sie an, wann die Kündigung dem Vermieter zugegangen ist. Zugegangen heißt, dass der Vermieter die Kündigung erhalten hat und davon Kenntnis erlangen konnte. Es gilt also nicht, wie oft vermutet, der Poststempel. Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Diese ersten drei Werktage des Monats, während der noch "rechtzeitig" gekündigt werden kann, werden auch Karenzfrist oder Karenzzeit genannt.

Mieter/Vermieter wohnt in

Bitte wählen Sie das Bundesland aus, in dem der Mieter/Vermieter als Adressat bzw. Empfänger der Kündigung wohnt. Denn sowohl bundes­einheit­­liche als auch bundes­land­­abhängige gesetzliche Feiertage werden für den spätesten Zugang der Mietvertrags­­kündigung berücksichtigt. Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Feiertage werden also demnach für die Berechnung übersprungen. Während dieser sogenannten Karenzzeit kann also noch "rechtzeitig" gekündigt werden. In Bayern gibt es die Besonderheit, dass in den rund 1.700 Gemeinden mit mehr katholischen als evangelischen Bürgern Mariä Himmelfahrt (15. August) als gesetzlicher Feiertag gilt. In den übrigen rund 350 Gemeinden ist dies kein gesetzlicher Feiertag. Wählen Sie daher bitte "Bayern (evang.)" aus, wenn der Vermieter in einer Gemeinde wohnt, in der Mariä Himmelfahrt kein Feiertag ist. Wählen Sie bitte "Bayern (kath.)" aus, wenn der Vermieter in einer Gemeinde wohnt, in der Mariä Himmelfahrt ein Feiertag ist.

Dauer Mietverhältnis (wird nach Auswahl "Vermieter" angezeigt)

Bitte geben Sie an, wie lange das Mietverhältnis besteht. Während der Mieter stets mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich kündigen kann, hat der Vermieter eine Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten. Dies ist abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht. Die Kündigungsfrist beträgt

  • drei Monate bei einer Mietdauer unter fünf Jahren
  • sechs Monate bei einer Mietdauer von fünf bis unter acht Jahren
  • neun Monate bei einer Mietdauer ab acht Jahren

Beispiel für die Berechnung der Minderung des Kaufpreises

Frau Roth kündigt unter Angabe der erforderlichen Gründe ordentlich den unbefristeten Mietvertrag mit den Mietern ihrer Eigentumswohnung in Köln.

  • Das Mietverhältnis dauerte bis zur Kündigung sechs Jahre an
  • Die Kündigung geht den Mietern am Monatg, den 6. Mai 2019 zu.

1. Berechnung der Dauer der Kündigungsfrist

Wenn keine anderen Kündigungsfristen im Mietvertrag vereinbart wurden, gelten die gesetzlichen Fristen. Frau Roth als Vermieterin hat demnach eine ordentliche Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten. Dies ist abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht. Denn die dreimonatige Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Frau Roth kann bei einer Dauer des Mietverhältnisses von sechs Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.

2. Berechnung der Karenzzeit bzw. Karenzfrist für den "rechtzeitigen" Zugang der Kündigung

Erfolgt die Kündigung des Mietvertrags noch während der ersten drei Werktage des laufenden Monats, so beginnt die Kündigungsfrist auch noch mit dem ersten Tag dieses Monats. Denn in § 573c BGB heißt es: "Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig." Während dieser sogenannten Karenzzeit kann also noch "rechtzeitig" gekündigt werden. Ansonsten beginnt und endet die Kündigungsfrist entsprechend einen Monat später.

Berechnung der Karenzzeit für Frau Roths Kündigung
Im Mai 2019 fällt der dritte Werktag, und damit das Ende der Karenzzeit für die "rechtzeitige" Kündigung des Mietvertrages, auf den 4. des Monats, da der 1. Mai ein gesetzlicher Feiertag (Tag der Arbeit) ist.

Unterschiedliche Auffassungen für Samstags-Regelung

Der dritte Werktag und damit das eigentliche Ende der Karenzzeit ist im vorliegenden Fall Samstag, der 04.05.2019. Fällt das Ende der Karenzzeit, auf einen Samstag, wird von vielen Gerichten entschieden, dass die Karenzzeit für die Kündigung des Mietvertages auf den nächsten Werktag verlängert wird. Demnach wäre der auf diesen Samstag folgende nächste Werktag Montag, der 6. Mai.

Vorsichtshalber sollte man jedoch zur Vermeidung einer verspäteten Kündigung des Mietvertrages "auf Nummer Sicher" gehen. Man sollte frühzeitig kündigen und nicht davon ausgehen, dass der dritte Tag der Karenzzeit sich vom Samstag auf den nächsten Werktag verschiebt. So macht es auch dieser Rechner. Denn es kann leider keine Prognose darüber gestellt werden, welcher dieser Auffassungen sich ein örtlich zuständiges Gericht bezüglich der Frage der Samstag-Regelung in einem konkreten Einzelfall anschließen würde.

Der Bundesgerichtshof hatte zwar bereits 2005 entschieden, dass ein Samstag als Werktag anzusehen ist, wenn der 1. oder 2. Tag der dreitägigen Karenzfrist des § 573 c BGB ein Samstag ist. Nicht höchstrichterlich geklärt wurde hingegen die Frage, ob dies auch gilt, wenn der 3. Tag der Karenzfrist auf einen Samstag fällt. Daher hat sich hier eine vom jeweiligen Gericht abhängige, unterschiedliche Beurteilung der Karenzfrist ergeben.

Einige Gerichte würden auch entscheiden, dass erst am Montag, den 6. Mai 2019 die Karenzzeit für Frau Roths Kündigung endet und sie damit noch "rechtzeitig" gekündigt hat.

Vorsichtshalber geht der Fristenrechner für die Mietkündigung davon aus, dass der 6. Mai zu spät dafür ist und es beim 4. Mai 2019 als Ende der Karenzzeit bleibt.

3. Berechnung des Beginns der Kündigungsfrist

Für den Monat Mai ist die Kündigung erst nach der Karenzzeit erfolgt. Die Kündigungsfrist beginnt daher erst ab dem darauf folgenden Monat.

Frau Roths Kündigungsfrist beginnt am Samstag, den 01.06.2019 um 00:00 Uhr.

4. Berechnung des Endes der Kündigungsfrist

Das Ende der Kündigungsfrist für den Mietvertrag errechnet sich anhand der Dauer und des Beginns der Kündigungsfrist.

Frau Roths Kündigungsfrist endet am Samstag, den 30.11.2019 um 24:00 Uhr.

5. Berechnung der Wirksamkeit der Kündigung

Mit dem auf das Ende der Kündigungsfrist folgenden Tag wird die Kündigung wirksam.

Frau Roths Kündigung wird am Sonntag, den 01.12.2019 wirksam.

Quellenangaben

Insbesondere die Informationen folgender Quellen haben wir für die Themenwelt "Mietkündigung" verwendet:

Letzte Aktualisierung am 03.03.2019

Die letzten Änderungen in der Themenwelt "Mietkündigung" wurden am 03.03.2019 umgesetzt durch Stefan Banse. Hauptsächlich wurde folgendes aktualisiert:

  • 03.03.2019: Berücksichtigung neuer gesetzlicher Feiertage ab 2019: Internationaler Frauentag am 8. März in Berlin und Weltkindertag am 20. September in Thüringen
  • 22.12.2018: Veröffentlichung des Rechners für die Berechnung der Mietkündigungsfrist
  • Redaktionelle Überarbeitung aller Texte in dieser Themenwelt