Grunderwerbsteuer berechnen

Aktualisiert am von Michael Mühl

Bei jedem Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks wird Grunderwerbsteuer (GrESt) gemäß Grunderwerbsteuergesetz erhoben. Der Grunderwerbsteuersatz wird von jedem Bundesland festgelegt. Die Höhe des Steuersatzes ist demnach abhängig davon, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. Die Grunderwerbsteuer wird dabei auf den Kaufpreis der Immobilie inkl. Grundstück laut notariellem Kaufvertrag erhoben.

Werbung

Weiterführende Informationen zu Grunderwerbsteuer

Die 10 wichtigsten Tipps
Beratung durch Experten

Die wichtigsten Themen zum Grunderwerbsteuer Rechner

Rechner ↑Inhalt ↑Höhe der Grunderwerbsteuer (Stand 2021) nach Bundesland

Aktuell erheben die Bundesländer folgende Grunderwerbsteuersätze:

BundeslandGrunderwerbsteuersätze
Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0%
Grunderwerbsteuer Bayern3,5%
Grunderwerbsteuer Berlin6,0%
Grunderwerbsteuer Brandenburg6,5%
Grunderwerbsteuer Bremen5,0%
Grunderwerbsteuer Hamburg4,5%
Grunderwerbsteuer Hessen6,0%
Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorp.6,0%
Grunderwerbsteuer Niedersachsen5,0%
Grunderwerbsteuer NRW6,5%
Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz5,0%
Grunderwerbsteuer Saarland6,5%
Grunderwerbsteuer Sachsen3,5%
Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt5,0%
Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein6,5%
Grunderwerbsteuer Thüringen6,5%

Rechner ↑Inhalt ↑Gibt es einen Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Grundsteuern und Grunderwerbsteuern sind zwei eigenständige Steuerarten. Der Grunderwerbsteuer-Rechner dient allein der Berechnung der Grunderwerbsteuer.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben. Besteuert werden jedes Jahr der Wert der Grundstücke und der sich darauf befindende Gebäudebestand. Grundlage dafür ist der sogenannte (steuerliche) Einheitswert – eine einmalig festgelegte Bewertung der Immobilie anhand bestimmter Kriterien wie Größe des Grundstückes oder Art der Bebauung.

Grunderwerbsteuer

Die in dieser Themenwelt vorgestellte Grunderwerbsteuer dagegen muss nur einmalig entrichtet werden, und zwar beim Erwerb eines Grundstückes oder einer Immobilie. Grunderwerbsteuer wird berechnet für

  • unbebaute Grundstücke
  • bebaute Grundstücke
  • Eigentumswohnungen
  • Nutzungsrechte für Erbbaupachten

Diese Steuer wird vom Finanzamt per Bescheid erhoben. In der Regel landen die eingenommenen Beträge daraus bei den Gemeinden und Kommunen, die von den Kaufverträgen betroffen sind So verzeichnen attraktiv gelegene Orte lukrative Einnahmen und finanzieren so auch ihre Infrastruktur.

Rechner ↑Inhalt ↑Wer bestimmt die Höhe der Grunderwerbsteuer?

Der Grunderwerbsteuersatz kann von jedem Bundesland festgelegt werden. Die Höhe des Steuersatzes ist demnach abhängig davon, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. In den letzten Jahren ist die Grunderwerbsteuer deutlich gestiegen. Während sie früher einheitlich in allen Bundesländern bei 3,5 Prozent des Kaufpreises lagen, gehen die Beträge heute bis an 6,5 Prozent. Damit wird diese gemeindliche Steuer ein deutlicher Kostenfaktor bei der Anschaffung von Immobilien und sollte entsprechen eingerechnet werden. Wer nahe einer Landesgrenze wohnt und bei der Wahl seiner Immobilie flexibel ist, für den lohnt sich der Vergleich der Grunderwerbsteuern bei der Entscheidung für oder gegen ein Objekt.

Rechner ↑Inhalt ↑Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Steuerpflichtig werden beide Seiten, die am Kaufvertrag beteiligt sind. In der Regel wird im Vertragswerk festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer zahlt. Meist geht die Pflicht auf den Käufer über. Zahlt dieser nicht, so kann das Finanzamt auch an den Verkäufer herantreten und die Überweisung der Steuer verlangen. Das ist jedoch selten, denn die Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird. Das Finanzamt stellt nach Eingang des Steuerbetrages eine Unbedenk­lich­keits­bescheinigung für den Erwerbsvorgang aus und übersendet diese dem Notar. Dieser leitet sie dann an das Grundbuchamt weiter. Erst mit Eintrag in das amtliche Grundbuch wird der Erwerber zum Eigentümer der Immobilie. Das wiederum ist häufig eine Voraussetzung für die erfolgreiche Finanzierung des Kaufs durch ein Kreditinstitut.

Rechner ↑Inhalt ↑Was ist die Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie inklusive Grundstück erhoben, sie wird also in Prozent vom Kaufpreis der Immobilie berechnet. Erklärungen für diese Steuer sind nicht notwendig, denn die Kaufsummen werden direkt von den an den Kaufvorgängen beteiligten Notaren an die zuständigen Finanzämter gemeldet. Steuerbetrug ist so fast ausgeschlossen. Die Finanzbehörde erstellt dann einen Steuerbescheid für die Grunderwerbsteuer an Sie als Erwerber, der dann beglichen werden muss.

Dazu ein Beispiel

Familie Müller erwirbt im Land Brandenburg ein bebautes Grundstück für einen Kaufpreis von 750.000 Euro. Dabei entfallen auf den Grund und Boden 450.000 Euro und auf das Wohnhaus 300.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt hier 6,5 Prozent (2021) des Kaufpreises, so dass eine Grunderwerbsteuer von 48.780 Euro berechnet wird.

Dabei hilft es auch nicht, wenn zwei separate Kaufverträge aufgesetzt werden, einer für das Grundstück und einer für das Gebäude. Alle Beträge in diesen Verträgen unterliegen der Grunderwerbsteuer­pflicht und müssen notariell beglaubigt werden. Die Grunderwerbsteuern zählen zu den Nebenkosten der Anschaffung einer Immobilie und diese werden meist nicht von der Bank finanziert. Sie müssen dann aus dem Eigenkapital bezahlt werden.

Rechner ↑Inhalt ↑Welche Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb unbebauter Grundstücke berechnet?

Die Grunderwerbsteuer wird auch für den Kauf unbebauter Grundstücke berechnet. Errichten Sie dann ein Einfamilienhaus darauf, so wird dafür keine Grunderwerbsteuer fällig. Allerdings unterliegen diese Bauleistungen dann der Umsatzsteuer. Interessant wird das für eine Entscheidung zwischen zwei Anschaffungsalternativen:

Zurück zum Beispiel

Unserer Familie, die in Brandenburg eine Immobilie selbst bewohnen möchte, liegen zwei Angebote zu fast identischen Preisen vor:

Variante 1: Kauf von bebautem Grundstück

Angeschaut haben sie sich ein Grundstück, das mit einem Eigenheim bebaut ist. Das ist etwas in die Jahre gekommen und müsste saniert und umgebaut werden, um den Ansprüchen der Familie gerecht zu werden.

Variante 2: Kauf von Grundstück und Bau eines Hauses

In einer vergleichbaren Lage könnten sie ein unbebautes Grundstück erwerben. Außerdem haben sie sich ein Angebot für die Errichtung eines Wohnhauses eingeholt.

Variante 1Variante 2
Kaufpreis gesamt750.000 €450.000 €
davon Grund und Boden450.000 €450 000 €
davon Gebäude300.000 €
Grunderwerbsteuer 6,5 %48 750 €29.250 €
Sanierung und Umbau100.000 €
Errichtungskosten Wohngebäude400.000 €
Umsatzsteuer 19%19.000 €76.000 €
Kosten gesamt917.750 €955.250 €

Der Vorteil der "gebrauchten" Immobilie ist dann insgesamt nicht übermäßig hoch. Bedenkt man außerdem, dass die Grunderwerbsteuer oft nicht mitfinanziert wird, könnte die Variante 2 für die Bauherren, die nur mäßig mit Eigenkapital ausgestattet sind, interessant werden. Die Errichtungskosten für Gebäude werden als Bruttobeträge ausgewiesen, enthalten also die Umsatzsteuer und gelten somit als vollständig finanzierungsfähig.

Mit anderen Augen können Unternehmen und alle Gewerbetreibenden, die umsatzsteuer­pflichtig sind und sich damit die Vorsteuer aus ihren Anschaffungen zurückholen können, auf diese Beispielrechnung schauen. Für sie ist Variante 2 deutlich günstiger, denn die Grunderwerbsteuer wird auf keine andere Steuerart angerechnet. Die Vorsteuer dagegen können Sie sich auf die von ihren gezahlte Umsatzsteuer auf eigene Leistungen anrechnen lassen.

Rechner ↑Inhalt ↑Ist Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen zu berechnen?

Auch die Ersteigerung einer Immobilie gilt bei der Grunderwerbsteuer als Erwerb. Grundlage für die Steuer ist das Meistgebot, für welches das Objekt versteigert worden ist. Ein notarieller Kaufvertrag wird jedoch nicht aufgesetzt. Die Information über den Erfolg der Zwangsversteigerung und deren Höchstgebot wird direkt vom Gericht an das Finanzamt gesendet, so dass dieses den Bescheid für die Grunderwerbsteuer ausstellen kann.

Rechner ↑Inhalt ↑Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbbesteuerung?

Für die Grunderwerbsteuer gilt eine Freigrenze von 2.500 Euro. Das heißt, dass ein Grunderwerb bis zu dieser Höhe von der Grunderwerbsteuer befreit ist, jedoch ab diesem Betrag - anders als bei einem Freibetrag - zum vollem Betrag versteuert werden muss.

Beispiel

Ein Landwirt in Thüringen möchte ein eines kleines Wiesenstück erwerben, das an seine Flächen angrenzt und bisher nicht bewirtschaftet wird. Der Eigentümer verlangt einen Kaufpreis von 2.600 Euro. Für seine Kaufentscheidung sieht die Rechnung dann so aus:

Anschaffungspreis2.600 €
Grunderwerbsteuer in Thüringen 6,5 %169 €
Kosten insgesamt2.769 €

Der Landwirt kann durch seine Verhandlungen den Anschaffungspreis um 100 Euro auf 2.500 Euro mindern. Dieser Betrag fällt genau auf die Freigrenze für die Grunderwerbsteuer, so dass keine Steuer zu berechnen ist.

Außerdem wird bei Grundstückserwerben durch Erbschaft bzw. Grundstücksschenkung keine Grunderwerbsteuer erhoben. Eine mögliche Besteuerung wird dann ggf. über das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz herbeigeführt. Wie sich die Besteuerung in diesen Fällen auswirkt, können Sie mit dem Erbschaftsteuerrechner oder dem Schenkungssteuerrechner ermitteln.

Rechner ↑Inhalt ↑Was sind weitere Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie?

Neben der Grunderwerbsteuer fallen beim Kauf einer Immobilie typischerweise auch Notarkosten, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch sowie Maklerprovision an. Diese Nebenkosten fließen aber in die Berechnung des Kaufpreises der Immobilie nicht mit ein und beeinflussen die Grunderwerbsteuer somit nicht. Unser Immobiliennebenkosten-Rechner hilft Ihnen und unterstützt Sie bei der Berechnung der zu erwartenden Gesamtkosten beim Erwerb einer Immobilie.

Weiterführende Informationen zu Grunderwerbsteuer

Die 10 wichtigsten Tipps
Beratung durch Experten

Quellenangaben

Insbesondere die Informationen folgender Quellen haben wir für die Themenwelt "Grunderwerbsteuer" verwendet:

Letzte Aktualisierung am 17.01.2021

Die Seiten der Themenwelt "Grunderwerbsteuer" wurden zuletzt am 17.01.2021 redaktionell überprüft durch Michael Mühl. Sie entsprechen alle dem aktuellen Stand.

Vorherige Änderungen am 26.10.2020

  • 26.10.2020: Individuelle Informationen uber Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz und Grunderwerbsteuer Sachsen
  • 01.07.2019: Anpassung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern von 5,0 Prozent auf 6,0 Prozent
  • Redaktionelle Überarbeitung aller Texte in dieser Themenwelt
vgwort 7d844cd1d8924c63811b7c00642da60b