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Aktuell erheben die Bundesländer folgende Grunderwerbsteuersätze:
| Bundesland | Grunderwerbsteuersätze |
|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0% |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6,0% |
| Grunderwerbsteuer Brandenburg | 6,5% |
| Grunderwerbsteuer Bremen | 5,0% |
| Grunderwerbsteuer Hamburg | 4,5% |
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0% |
| Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorp. | 6,0% |
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0% |
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5% |
| Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Grunderwerbsteuer Saarland | 6,5% |
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 3,5% |
| Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 6,5% |
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Grundsteuern und Grunderwerbsteuern sind zwei eigenständige Steuerarten. Der Grunderwerbsteuer-Rechner dient allein der Berechnung der Grunderwerbsteuer.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben. Besteuert werden jedes Jahr der Wert der Grundstücke und der sich darauf befindende Gebäudebestand.
Grundlage dafür ist der sogenannte (steuerliche) Einheitswert – eine einmalig festgelegte Bewertung der Immobilie anhand bestimmter Kriterien wie
Größe des Grundstückes oder Art der Bebauung.
Grunderwerbsteuer
Die in dieser Themenwelt vorgestellte Grunderwerbsteuer dagegen muss nur einmalig entrichtet werden, und zwar beim Erwerb eines Grundstückes oder
einer Immobilie. Grunderwerbsteuer wird berechnet für
- unbebaute Grundstücke
- bebaute Grundstücke
- Eigentumswohnungen
- Nutzungsrechte für Erbbaupachten
Diese Steuer wird vom Finanzamt per Bescheid erhoben. In der Regel landen die eingenommenen Beträge daraus bei den Gemeinden und Kommunen, die von den
Kaufverträgen betroffen sind So verzeichnen attraktiv gelegene Orte lukrative Einnahmen und finanzieren so auch ihre Infrastruktur.
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Der Grunderwerbsteuersatz kann von jedem Bundesland festgelegt werden. Die Höhe des Steuersatzes ist demnach
abhängig davon, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. In den letzten Jahren ist die Grunderwerbsteuer deutlich gestiegen. Während sie früher
einheitlich in allen Bundesländern bei 3,5 Prozent des Kaufpreises lagen, gehen die Beträge heute bis an 6,5 Prozent. Damit wird diese gemeindliche
Steuer ein deutlicher Kostenfaktor bei der Anschaffung von Immobilien und sollte entsprechen eingerechnet werden. Wer nahe einer Landesgrenze wohnt und bei
der Wahl seiner Immobilie flexibel ist, für den lohnt sich der Vergleich der Grunderwerbsteuern bei der Entscheidung für oder gegen ein Objekt.
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Steuerpflichtig werden beide Seiten, die am Kaufvertrag beteiligt sind. In der Regel wird im Vertragswerk festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer zahlt.
Meist geht die Pflicht auf den Käufer über. Zahlt dieser nicht, so kann das Finanzamt auch an den Verkäufer herantreten und die Überweisung der Steuer
verlangen. Das ist jedoch selten, denn die Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird.
Das Finanzamt stellt nach Eingang des Steuerbetrages eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Erwerbsvorgang aus und übersendet diese
dem Notar. Dieser leitet sie dann an das Grundbuchamt weiter. Erst mit Eintrag in das amtliche Grundbuch wird der Erwerber zum Eigentümer der Immobilie.
Das wiederum ist häufig eine Voraussetzung für die erfolgreiche Finanzierung des Kaufs
durch ein Kreditinstitut.
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Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie inklusive Grundstück erhoben, sie wird also in Prozent vom Kaufpreis der Immobilie berechnet.
Erklärungen für diese Steuer sind nicht notwendig, denn die Kaufsummen werden direkt von den an den Kaufvorgängen beteiligten Notaren an die zuständigen
Finanzämter gemeldet. Steuerbetrug ist so fast ausgeschlossen. Die Finanzbehörde erstellt dann einen Steuerbescheid für die Grunderwerbsteuer an Sie als
Erwerber, der dann beglichen werden muss.
Dazu ein Beispiel
Familie Müller erwirbt im Land Brandenburg ein bebautes Grundstück für einen Kaufpreis von 750.000 Euro. Dabei entfallen auf den Grund und Boden
450.000 Euro und auf das Wohnhaus 300.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt hier 6,5 Prozent (2023) des Kaufpreises, so dass eine
Grunderwerbsteuer von 48.780 Euro berechnet wird.
Dabei hilft es auch nicht, wenn zwei separate Kaufverträge aufgesetzt werden, einer für das Grundstück und einer für das Gebäude. Alle Beträge in diesen
Verträgen unterliegen der Grunderwerbsteuerpflicht und müssen notariell beglaubigt werden.
Die Grunderwerbsteuern zählen zu den Nebenkosten der Anschaffung einer Immobilie und diese werden meist nicht von
der Bank finanziert. Sie müssen dann aus dem Eigenkapital bezahlt werden.
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Die Grunderwerbsteuer wird auch für den Kauf unbebauter Grundstücke berechnet. Errichten Sie dann ein Einfamilienhaus darauf, so wird dafür keine Grunderwerbsteuer
fällig. Allerdings unterliegen diese Bauleistungen dann der Umsatzsteuer. Interessant wird das für eine Entscheidung zwischen
zwei Anschaffungsalternativen:
Zurück zum Beispiel
Unserer Familie, die in Brandenburg eine Immobilie selbst bewohnen möchte, liegen zwei Angebote zu fast identischen Preisen vor:
Variante 1: Kauf von bebautem Grundstück
Angeschaut haben sie sich ein Grundstück, das mit einem Eigenheim bebaut ist. Das ist etwas in die Jahre gekommen und müsste saniert und umgebaut werden,
um den Ansprüchen der Familie gerecht zu werden.
Variante 2: Kauf von Grundstück und Bau eines Hauses
In einer vergleichbaren Lage könnten sie ein unbebautes Grundstück erwerben. Außerdem haben
sie sich ein Angebot für die Errichtung eines Wohnhauses eingeholt.
| Variante 1 | Variante 2 |
|---|
| Kaufpreis gesamt | 750.000 € | 450.000 € |
| davon Grund und Boden | 450.000 € | 450 000 € |
| davon Gebäude | 300.000 € | |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 48 750 € | 29.250 € |
| Sanierung und Umbau | 100.000 € | |
| Errichtungskosten Wohngebäude | | 400.000 € |
| Umsatzsteuer 19% | 19.000 € | 76.000 € |
| Kosten gesamt | 917.750 € | 955.250 € |
Der Vorteil der "gebrauchten" Immobilie ist dann insgesamt nicht übermäßig hoch. Bedenkt man außerdem, dass die Grunderwerbsteuer oft nicht mitfinanziert wird,
könnte die Variante 2 für die Bauherren, die nur mäßig mit Eigenkapital ausgestattet sind, interessant werden. Die Errichtungskosten für Gebäude
werden als Bruttobeträge ausgewiesen, enthalten also die Umsatzsteuer und gelten somit als vollständig finanzierungsfähig.
Mit anderen Augen können Unternehmen und alle Gewerbetreibenden, die umsatzsteuerpflichtig sind und sich damit die Vorsteuer aus ihren Anschaffungen
zurückholen können, auf diese Beispielrechnung schauen. Für sie ist Variante 2 deutlich günstiger, denn die Grunderwerbsteuer wird auf keine andere
Steuerart angerechnet. Die Vorsteuer dagegen können Sie sich auf die von ihren gezahlte Umsatzsteuer auf eigene Leistungen anrechnen lassen.
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Auch die Ersteigerung einer Immobilie gilt bei der Grunderwerbsteuer als Erwerb. Grundlage für die Steuer ist das Meistgebot, für welches das Objekt versteigert
worden ist. Ein notarieller Kaufvertrag wird jedoch nicht aufgesetzt. Die Information über den Erfolg der Zwangsversteigerung und deren Höchstgebot wird direkt
vom Gericht an das Finanzamt gesendet, so dass dieses den Bescheid für die Grunderwerbsteuer ausstellen kann.
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Für die Grunderwerbsteuer gilt eine Freigrenze von 2.500 Euro. Das heißt, dass ein Grunderwerb bis zu dieser Höhe von der Grunderwerbsteuer
befreit ist, jedoch ab diesem Betrag - anders als bei einem Freibetrag - zum vollem Betrag versteuert werden muss.
Beispiel
Ein Landwirt in Thüringen möchte ein eines kleines Wiesenstück erwerben, das an seine Flächen
angrenzt und bisher nicht bewirtschaftet wird.
Der Eigentümer verlangt einen Kaufpreis von 2.600 Euro. Für seine Kaufentscheidung sieht die Rechnung dann so aus:
| Anschaffungspreis | 2.600 € |
| Grunderwerbsteuer in Thüringen 6,5 % | 169 € |
| Kosten insgesamt | 2.769 € |
Der Landwirt kann durch seine Verhandlungen den Anschaffungspreis um 100 Euro auf 2.500 Euro mindern. Dieser Betrag fällt genau auf die Freigrenze
für die Grunderwerbsteuer, so dass keine Steuer zu berechnen ist.
Außerdem wird bei Grundstückserwerben durch Erbschaft bzw.
Grundstücksschenkung keine Grunderwerbsteuer erhoben. Eine mögliche Besteuerung wird dann ggf. über das
Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz herbeigeführt. Wie sich die Besteuerung in diesen Fällen auswirkt, können Sie mit dem
Erbschaftsteuerrechner oder dem
Schenkungsteuerrechner ermitteln.
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Neben der Grunderwerbsteuer fallen beim Kauf einer Immobilie typischerweise auch Notarkosten, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch sowie
Maklerprovision an.
Diese Nebenkosten fließen aber in die Berechnung des Kaufpreises der Immobilie nicht mit ein und beeinflussen die
Grunderwerbsteuer somit nicht. Unser Immobiliennebenkosten-Rechner hilft Ihnen und unterstützt Sie bei der
Berechnung der zu erwartenden Gesamtkosten beim Erwerb einer Immobilie.
