Immobilien als Rentenvorsorge – immer mehr Bürger in Deutschland erwerben Gebäude und Grundstücke, um aus der Vermietung zusätzlichen Einnahmen zu erhalten. Viele rechnen damit, im Alter so ihre Renten aufbessern zu können. Doch alle Einkünfte daraus müssen auch versteuert werden. Abschreibungen können die Steuern mindern.
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Berechnung der Immobilien-Abschreibung
Mit unserem Abschreibungsrechner für Gebäude können Sie einfach und schnell berechnen, wie viel Sie Jahr für Jahr abschreiben können. Der Rechner berücksichtigt dabei die Nutzungsdauer Ihres Gebäudes. Sie erhalten einen übersichtlichen Abschreibungsplan mit den genauen Beträgen für jedes Steuerjahr.
Steuererleichterungen seit 2023
Neu seit 2023
Für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt werden, gelten jetzt die gleichen Abschreibungsregeln wie für Gewerbeimmobilien:
Neue Regel (ab 2023):
- 3% lineare Abschreibung pro Jahr
- Abschreibungsdauer: 33 Jahre und 4 Monate
Alte Regel (vor 2023):
- 2% lineare Abschreibung pro Jahr
- Abschreibungsdauer: 50 Jahre
Wichtig für den Rechner: Da beim Immobilienkauf (außer Notarkosten) keine Mehrwertsteuer anfällt, wählen Sie bitte "Netto" bei den Anschaffungskosten.
Diese Änderung soll Investitionen in Wohnraum attraktiver machen.
Neu seit 2024
Auch ab 2024 gibt es neue Abschreibungsregeln für Wohngebäude. Eigentümer können zwischen zwei Methoden wählen:
Degressive Abschreibung mit 5% pro Jahr
- Gilt für neu gebaute oder gekaufte Wohnhäuser
- Muss im Jahr der Fertigstellung/Kauf beginnen
- Im ersten Jahr nur anteilige Abschreibung
- Kann später zur linearen Methode gewechselt werden
Lineare Abschreibung
- wie bisher
Wichtig: Die 5%-Regel gilt nur für Gebäude, deren Bau oder Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 abgeschlossen wird. Diese Regelung soll den Wohnungsbau fördern.
1. Der Gewinn aus der Immobilie ist steuerpflichtig
Wer mit Mieteinnahmen oder Pacht Geld verdient, muss darauf Einkommensteuer zahlen.
Wenn die Immobilie nicht zu einem Unternehmen gehört, das eine Bilanz erstellen muss, können Sie den Gewinn einfach berechnen: Einnahmen minus Ausgaben.
Neben den tatsächlichen Kosten können Sie auch die Abschreibung abziehen. Das steht so im Einkommensteuergesetz (§7 Abs.1). Die Abschreibung verringert Ihren steuerpflichtigen Gewinn.
2. Grundstücke können nicht abgeschrieben werden
Grundstücke verlieren nicht an Wert - sie können nicht abgenutzt werden. Deshalb sind sie nicht abschreibungsfähig.
Bei Gebäuden ist die jährliche Abschreibung gesetzlich festgelegt. Schwierig wird es, wenn im Kaufvertrag nur ein Gesamtpreis für Haus und Grundstück steht. In diesem Fall muss der Kaufpreis aufgeteilt werden, um die jährliche Gebäudeabschreibung zu berechnen.
Beispiel für Aufteilung
Die Immobilie mit Grundstück kostet insgesamt 600.000 Euro.
Davon entfallen:
- 495.000 Euro auf das Gebäude (berechnet nach Bodenrichtwert, Grundstücksgröße und Gebäudeeigenschaften)
- 105.000 Euro auf das Grundstück
3. Ausgangspunkt sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Für die Abschreibung zählen alle Kosten, die beim Kauf oder Bau des Gebäudes angefallen sind:
- Der Kaufpreis ist der größte Posten
- Dazu kommen Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Renovierungskosten vor dem Einzug
Auch spätere Umbauten in den ersten Jahren nach dem Kauf können dazu gehören, wenn sie den Wohn- oder Nutzraum vergrößern.
Beispiel für angefallene Anschaffungskosten
- Anteiliger Kaufpreis Gebäude 495.000 €
- Grunderwerbssteuer 24.750 €
- Notarkosten 2.000 €
- Instandhaltung 34.000 €
- Anschaffungskosten gesamt 555.750 €
- Ausbau des Dachgeschosses im dritten Jahr nach Erwerb 44.250 €
- Anschaffungskosten Gesamt 560.000 €
4. Die Höhe der Abschreibung bei Gebäuden
Für Gebäude, die nach 2000 gekauft wurden, gilt:
- Private Nutzung: 2 % Abschreibung pro Jahr
- Gewerbliche Nutzung: 3 % Abschreibung pro Jahr
Neu seit 2023: Private Wohngebäude können jetzt mit 3 % abgeschrieben werden. Diese Regelung soll den Wohnungsbau fördern.
Wichtig zu wissen:
- Es ist nur die lineare Abschreibung (gleichmäßige Jahresraten) erlaubt
- Im Kaufjahr wird nur der anteilige Betrag berücksichtigt
Für unser Beispiel ergeben sich folgende Abschreibungen
- Anschaffungskosten (Erwerb im Juli) 555.750,00 €
- Lineare Jahresabschreibung 11.115,00 €
- anteilig für das erste Jahr: 6/12 davon 5.557,50 €
- Erhöhung der Anschaffungskosten im Jahr 3 auf 560.000,00 €
- Abschreibung ab dem dritten Jahr 11.200,00 €
5. Abschreibungen gelten nicht für selbst genutztes Wohneigentum
Wenn Sie in Ihrem Haus wohnen und nur einzelne Zimmer vermieten, wird das Haus steuerlich in zwei Teile geteilt:
- Selbst genutzter Teil (keine Abschreibung möglich)
- Vermieteter Teil (Abschreibung erlaubt)
Wichtig: Nur der vermietete Teil bringt steuerliche Vorteile.
Beispiel
Im Mehrfamilienhaus bewohnt der Besitzer die Wohnung im Obergeschoss mit einer Wohnfläche von 100 qm. Die beiden anderen Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 200 qm hat er vermietet. Die Anschaffungskosten für das Haus betrugen 600.000 Euro.
Anteil des fremd genutzten Gebäudeteils: 2/3
Abschreibungsfähige Anschaffungskosten: 2/3 von 600.000 Euro sind 400.000 Euro
Jährliche Abschreibung 2 Prozent ergeben 8.000 Euro
6. Dauer der AfA Immobilien zu Wohnzwecken bzw. bei gewerblichen Gebäuden / Gewerbeimmobilien
Für vermietete Wohnimmobilien gilt:
- 2% Abschreibung pro Jahr
- Über 50 Jahre hinweg
Bei Gewerbeimmobilien (kein Wohnzweck):
- Höhere Abschreibung: 3% pro Jahr
- Kürzere Nutzungsdauer: 33 Jahre
Wichtig:
- Nur die Gebäudekosten (ohne Grundstück) können abgeschrieben werden
- Die Abschreibung mindert Ihre steuerpflichtigen Einnahmen
Lesen Sie auch unseren Artikel zur Abschreibung von Software.
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Quellenangaben
Insbesondere die Informationen folgender Quellen haben wir für die Themenwelt "Abschreibung / AfA" verwendet:
- § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (EStG) (Juris und Bundesministerium der Justiz)
- Wikipedia - Abschreibung
Letzte Aktualisierung
Diese Seite der Themenwelt "Abschreibung / AfA" wurde von mir, Michael Mühl, zuletzt am 20.11.2024 redaktionell überprüft oder ergänzt. Sie entspricht dem aktuellen Stand. Hier habe ich übrigens 1 ausgewählte Nutzerfrage zum Thema Abschreibungsrechner beantwortet.
Änderungen in Themenwelt "Abschreibung / AfA"
- Berücksichtigung des ab 2023 geltenden Afa-Satzes in Höhe von 3 Prozent statt vormals 2 Prozent auf Wohngebäude in unserem Ratgeber Abschreibung auf Gebäude.
- Erläuterung der nunmehr einjährigen AfA auf Computer und Software im Ratgeber Abschreibung von Software sowie der coronabedingten Möglichkeit der degressiven Abschreibung im Ratgeber Lineare und degressive Abschreibung.
- Berücksichtigung der Mehrwertsteuer-Senkung für das 2. Halbjahr 2020 auf 16 Prozent im Abschreibungs-Rechner, sofern Auswahl von Brutto bei den Anschaffungskosten erfolgt und der Zeitpunkt der Anschaffung im 2. Halbjahr 2020 liegt.
- Erweiterung des Artikes Abschreibung auf Gebäude: Beschrieben wird nun sowohl die Abschreibung auf gewerblich genutzte sowie die Abschreibung auf zu Wohnzwecken dienende Gebäude.
- Redaktionelle Überarbeitung dieser Seite