Die Abschreibung von gewerblich sowie zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden

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Abschreibungsrechner

Berechnung der linearen Abschreibung anhand der Nutzungsdauer (AfA-Tabelle), den Kosten sowie dem Zeitpunkt der Anschaffung. Bei unterjährigen Anschaffungszeitpunkten wird der Abschreibungsbetrag im ersten und im letzten Jahr auf die Nutzungsmonate des Wirtschaftsguts umgerechnet. Das Ergebnis liefert einen Abschreibungsplan zu allen betreffenden Steuerjahren. Anschauliche Charts zur Entwicklung von Abschreibung und Restwert des Wirtschaftsguts machen den Rechner zu einem nützlichen Werkzeug.
Aktualisiert am von Michael Mühl

Immobilien als Rentenvorsorge – immer mehr Bürger in Deutschland erwerben Gebäude und Grundstücke, um aus der Vermietung zusätzlichen Einnahmen zu erhalten. Viele rechnen damit, im Alter so ihre Renten aufbessern zu können. Doch alle Einkünfte daraus müssen auch versteuert werden. Als Vermieter müssen Sie das kleine Einmaleins des Unternehmers beherrschen. Gerade das Thema Abschreibungen wirft hier immer wieder Fragen auf.

Berechnung der Immobilien-Abschreibung

Mit Hilfe unseres Abschreibungsrechners für Gebäude ermitteln Sie ganz bequem die Höhe der Abschreibung für Ihr Gebäude unter Berücksichtigung der Nutzungsdauer. Ein Abschreibungsplan liefert die genauen abzuschreibenden Beträge verteilt auf die betreffenden Steuerjahre. Alle notwendigen Informationen finden Sie unterhalb des Rechners.

Hinweis zur Benutzung der Abschreibungsrechners für Gebäude

Bei Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden gilt, sofern nicht selbst bewohnt, eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren, bei gewerblicher Nutzung eine Dauer von 33 1/3 Jahren.

Da beim Erwerb einer Immobilie - außer für Notarkosten - keine Mehrwertsteuer erhoben wird, wählen Sie im Rechner bitte unter "Kosten der Anschaffung" "Netto" aus.

1. Der Gewinn aus der Immobilie ist steuerpflichtig

Jeder Immobilienbesitzer, der aus der Vermietung oder Verpachtung seines Eigentums Einkommen erzielt, muss auf seinen Gewinn daraus Einkommensteuer entrichten. Gehört die Immobilie nicht zum Betriebsvermögen eines bilanzierungspflichtigen Unternehmens, so können Sie den Gewinn durch einen einfachen Vergleich der Einnahmen und Ausgaben (Einnahme-/Überschussrechnung) ermitteln. Neben den tatsächlichen Ausgaben dürfen auch die Abschreibungen den Gewinn mindern. Hier gilt der Paragraph 7, Abs. 1 des deutschen Einkommensteuergesetzes.

2. Grundstücke können nicht abgeschrieben werden

Grundstücke können nicht verschleißen – ihre Nutzungsdauer ist unbeschränkt. Daher gibt es hier keine Abschreibung. Für Gebäude schreibt der Gesetzgeber die jährliche Abschreibungsrate genau vor. Doch wenn im Kaufvertrag nur ein Preis für Gebäude mit Grundstück steht, wird es schwierig. Um die Jahresabschreibungen zu ermitteln, müssen Sie den Kaufpreis dann aufteilen. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür auf seiner Internetseite eine Berechnungshilfe zur Verfügung.

Beispiel

Der Kaufpreis für die Immobilie mit Grundstück beträgt 600.000 Euro. Für das Gebäude ergibt auf der Grundlage des Bodenrichtwertes, der Grundstücksgröße sowie den Gebäudemerkmalen ein Wert von 495.000 Euro. Der Grund und Boden wird daher mit 105.000 Euro bewertet.

3. Ausgangspunkt sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

Grundlage für die Berechnung der Abschreibungen sind alle Kosten und Nebenkosten, die bei der Anschaffung bzw. der Herstellung des Gebäudes notwendig waren. Größter Posten ist natürlich der Kaufpreis, hinzu kommen aber auch die Notarrechnungen, die gezahlte Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen vor dem Einzug. Sogar nachträgliche Herstellungskosten können anfallen, wenn innerhalb der ersten Jahre nach dem Erwerb der genutzte Raum erweitert wird.

Beispiel für angefallene Anschaffungskosten

  • Anteiliger Kaufpreis Gebäude 495.000 €
  • Grunderwerbssteuer 24.750 €
  • Notarkosten 2.000 €
  • Instandhaltung 34.000 €
  • Anschaffungskosten gesamt 555.750 €
  • Ausbau des Dachgeschosses im dritten Jahr nach Erwerb 44.250  €
  • Anschaffungskosten Gesamt 560.000 €

4. Die Höhe der Abschreibung bei Gebäuden

Gemäß Einkommensteuergesetz dürfen Gebäude, die nach dem Jahr 2000 erworben wurden, mit jährlich 2 Prozent bei privater Nutzung abgeschrieben werden (bei gewerblicher Nutzung 3 Prozent). Im Moment sind Abschreibungen nur in gleichmäßig hohen Jahresraten (die sogenannte lineare Abschreibung) erlaubt. Im Jahr der Anschaffung dürfen Sie nur einen anteiligen Betrag abschreiben.

Für unser Beispiel errechnen sich die Abschreibungen so

  • Anschaffungskosten (Erwerb im Juli) 555.750,00 €
  • Lineare Jahresabschreibung 11.115,00 €
  • anteilig für das erste Jahr: 6/12 davon 5.557,50 €
  • Erhöhung der Anschaffungskosten im Jahr 3 auf 560.000,00 €
  • Abschreibung ab dem dritten Jahr 11.200,00 €

5. Abschreibungen gelten nicht für selbst genutztes Wohneigentum

Viele Eigenheimbesitzer wohnen selbst im erworbenen Haus und vermieten nur einzelne Wohnräume. Der Gesetzgeber zerlegt die Immobilie dann in selbständige Gebäudeteile – den selbst genutzten und den fremd genutzten Teil. Für den eigenen Wohnraum dürfen Sie natürlich keine Abschreibungen geltend machen. Die Aufteilung der Anschaffungskosten kann anhand der Flächenanteile vorgenommen werden.

Beispiel

Im Mehrfamilienhaus bewohnt der Besitzer die Wohnung im Obergeschoss mit einer Wohnfläche von 100 qm. Die beiden anderen Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 200 qm hat er vermietet. Die Anschaffungskosten für das Haus betrugen 600.000 Euro.

Anteil des fremd genutzten Gebäudeteils: 2/3
Abschreibungsfähige Anschaffungskosten: 2/3 von 600.000 Euro sind 400.000 Euro
Jährliche Abschreibung 2 Prozent ergeben 8.000 Euro

6. Dauer der AfA Immobileien zu Wohnzwecken bzw. bei gewerblichen Gebäuden / Gewerbeimmobilien

Die lineare AfA für zu Wohnzwecken dienenden Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, beträgt 50 Jahre lang zwei Prozent.

Für gewerblich genutzte Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht privaten Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Wert des Grundstücks – von der Steuer abgesetzt werden.

Lesen Sie auch unseren Artikel zur Abschreibung von Software.

Quellenangaben

Insbesondere die Informationen folgender Quellen haben wir für die Themenwelt "Abschreibung / AfA" verwendet:

Letzte Aktualisierung am 27.01.2019

Die letzten Änderungen in der Themenwelt "Abschreibung / AfA" wurden am 27.01.2019 umgesetzt durch Michael Mühl. Hauptsächlich wurde folgendes aktualisiert:

  • Erweiterung des Artikes Abschreibung auf Gebäude: Beschrieben wird nun sowohl die Abschreibung auf gewerblich genutzte sowie die Abschreibung auf zu Wohnzwecken dienende Gebäude.
  • Redaktionelle Überarbeitung aller Texte in dieser Themenwelt